מה-היא התחדשות עירונית (תמ"א 38) | פינוי בינוי?
תמ”א 38 (תוכנית מתאר ארצית) הינה תוכנית ממשלתית ארצית, שמטרתה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. אישור התוכנית החשובה התאפשר בשנת 2005, לאחר שהתברר כי בניינים רבים בישראל, בעיקר אלו שניבנו לפני שנת 1980 אינם עמידים בתיקני הבניה הנדרשים להגן על המבנה ודייריו בפני רעידת אדמה באם חלילה תחול, כ-60% לערך מהמבנים בישראל ניבנו בתקנים הישנים ובמדינה הממוקמת באזור גאו-ססמי פעיל, על השבר הסורי-אפריקאי ושלוחת הכרמל, תוכנית תמ”א 38 מהווה פתרון חשוב מאין כמוהו לביטחון הציבור וחוסנה של ישראל.
תוכנית תמ”א 38 קובעת כללים ברורים לחיזוק מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 ומקנה זכויות בניה נוספות על הקרקע. זכויות אלו מהוות את הייתכנות הכלכלית של הפרויקט ומאפשרות את השיפוץ, החיזוק כולו, כך שבעלי הדירות אינם נדרשים להשקיע דבר במימון הפרויקט.
תיקון 2 לתוכנית תמ”א 38 (תמ”א 38/2-3) אשר נכנס לתוקפו בתחילת שנת 2013, מאפשר תהליך של הריסה ובניה מחדש, או פינוי מספר בניינים במתחם ובנייתם מחדש המכונה, פינוי/בינוי, שבעיקרון הינו הריסה של הבניין/המתחם הקיים כאשר על שיטחו, מבוצעת בנייה חדשה לחלוטין, זאת על בסיס ההקלות שמאפשרת תוכנית תמ”א 38. אפשרות זו מתקיימת כאשר ישנן זכויות בניה מספקות, אישור בעלי הדירות, העיריות ונתונים נוספים המאפשרים יישום הפרויקט ברמה הכלכלית.
תוכנית תמ”א 38 היא מהחשובות והמשמעותיות בתוכניות התשתית בישראל מאז הקמת המדינה. התוכנית מאפשרת לבעלי הדירות השבחת הנכס שבבעלותם, בנייתו מחדש עמידותו בתקני הבניה המחמירים והמתקדמים נגד חלילה רעידת אדמה, או מצב מלחמה, הוספת שטח, מעלית, חניה, שדרוג מלא של התשתיות והעלאה משמעותית מאוד של ערך הנכס, וזאת ללא כל עלות מצד בעלי-הנכסים ובקלות יחסית כאשר החברה המבצעת מנוסה, מקצועית ובעלת יכולות ביצוע מוכחות כקבוצת בסיס הנדסה.
כמה פשוט כשהדרך מקצועית ומוכחת.
כשם שרוב הבניינים שונים בגודלם וצורתם, כך גם שונה תהליך הבחינה והקידום לכל פרויקט ופרויקט. אנו מביאים את הדגשים הבאים, אשר יעזרו בהבנת התהליך, מתוך שנות ניסיונו. נציין כי התהליך שונה בין עיר לעיר וזאת בשל קידום התהליך אל-מול העיריות השונות.
1
בדיקת היתכנות הפרויקט, הכוללת את בדיקת הכדאיות הכלכלית, בדיקת ההיתכנות התכנונית וההנדסית.
2
גיבוש רעיון תכנוני-הנדסי, הצגתו ואישורו מול הרשות המקומית.
3
הצגת התוכנית והתהליך על כל שלביו, לבעלי הדירות והנכסים והחתמה על ההסכמים באמצעות נציג החברה.
4
קידום אופרטיבי ויעיל של התוכנית וההליך באמצעות ועדות התכנון השונות להשגת האישורים וההיתרים.
5
איתור אלטרנטיבות דיור חלופי זמניות לתקופת בניית בניינכם החדש.
6
הפניית מקסימום משאבים לעזרה ולמעבר קל, נח ומהיר.
7
הוצאת היתרים ותחילת הפינוי והבניה.
הכוח הוא בשותפות. שלבים בשיתוף הדיירים.
- בדיקת זכויות הקרקע, הזכויות המוניציפאליות, היתכנות תכנונית וכלכלית והצעת התמורות לדיירים הניתנת בפרויקט.
- הצגת קבוצת בסיס הנדסה, מנהלי הפרויקטים, עו”ד, אדריכל ועוד… והסבר מקיף לגבי עקרי התהליך.
- סיור משותף בפרויקט/מתחם וסביבתו, תוך בדיקה ראשונית של התכנות וחלופות לביצוע. סיור זה מהווה גם כמפגש היכרות עם בעלי הדירות. הסבר מלא על התהליך ומענה על-כל שאלות הדיירים.
- גיבוש החלטת והסכמת הדיירים להיכנס לתהליך בדיקה עמוקה של הפרויקט והיתכנותו.
- ביצוע בדיקות הנדסיות יסודיות, בדיקות משפטיות, בדיקות כלכליות ובדיקות תכנוניות. בניית הצעה לדיירים הכולל תכנון, מפרט טכני, תכנית ביצוע ולוחות זמנים.
- מסירת המידע לדיירים והסבר על התכנית בצורה מורחבת
- שלב התקשרות עם בעלי הזכויות
- בחירת נציגות לדיירי הבניין והצגת / בחירת עו”ד לייצוג הדיירים
- הכנת הסכם מפורט בין הדיירים לבין לקבוצת בסיס הנדסה הכולל מפרט טכני, ערבויות, לוח זמנים מפורט, זכויות במעבר, תקבול מדויק ועוד…
- תהליך הכנת והגשת תכניות לרשות המקומית עד לקבלת היתר בנייה.
- הכנת תכניות ע”י בעלי מקצוע הטובים והמנוסים ביותר. הגשת התכנית לרשות המקומית וקבלת נוסח לפרסום לפני דיון בוועדה המקומית.
- דיון בוועדה המקומית ואישור הפרויקט.
- הכנת תכניות עבודה מפורטות וקבלת היתר בנייה.
- שלב הביצוע מתחיל מיד עם קבלת היתרי הבנייה ובהתאם ללוחות הזמנים המוסכמים.
- מינוי מפקח צמוד לבנייה להבטחת איכות הבנייה תוך התחשבות מרבית בדיירים.
- תכלול כל העזרה באכלוס הזמני, ביצוע כל עבודות ההריסה, מעבר לשלב הבנייה, הבינוי והפיתוח הסביבתי.
- מסירת הדירות, שלב הבדק וסיום כלל עבודות הבנייה לשביעות רצון הדיירים .
